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我们国家小区业主的法律权利和义务

漯河台 2020-03-31 11:17 点击:
       主持人琳泓:听众朋友,大家好!欢迎您收听《律师说法》节目,今天我们邀请到了河南诸格律所律师崔明晓,重点就小区业主的法律权利和义务与大家进行交流。
       1、主持人:“家”是温馨、宁静的港湾,一个安全、舒心的居住环境关系着每个家庭、每个人的幸福。随着人们生活质量的不断提高,大家对小区物业服务质量的要求也越来越高。2020年春节新冠肺炎疫情,更是对每个人所在小区的大考,有些小区物业为业主买菜,对小区每日消毒,可以说对业主像对待亲人一样贴心到位。也有一些小区因种种原因物业公司直接撤离,给疫情期间的业主造成了很多安全隐患。也正因如此,大家在评估房屋的价值、增值潜力时,除了房屋位置、户型、质量这些因素外,物业服务质量也是衡量房屋价值的一大重要因素,已成为衡量小区品质的重要指标之一。崔律师,目前,我们国家小区管理模式都有哪些?
       崔明晓:好,首先我们先来了解一下,小区的管理模式分哪几种情况:
       一是老旧小区,没有人管理的,给人印象就是脏、乱、差,暂有社会居委会代为管理,投入不多,所以不尽如人意。
       二是开发商卖房后,由开发商聘请的前期物业公司管理小区,这种小区业主的幸福指数,全靠开发公司的经济实力。开发公司实力强,前期物业公司也能很好的为业主提供全方位、高质量的物业服务;开发公司经济实力不好,在这样的小区居住,住往很闹心,经常遇见这样、那样的问题。
       三是完全由业主当家做主,有业主通过法定程序成立业主委员会,通过公开选聘物业公司为本小区业主提供物业服务,这种小区的幸福指数很高,因为可以实现业主当家做主。
       国家通过颁布一系列法律法规、通过一系列措施,倡导的就是第三种小区模式---小区自治。当然第三种小区模式,往往要有很多人付出很大的艰辛努力才能够实现。
      2、主持人:崔律师,您刚才说如果小区完全由业主当家作主,幸福指数会很高,但是,前提是需要成立业主委员会。为什么说业主权利要通过成立业主委员会来实现? 
       崔明晓:在现实生活中作为业主,面对小区其他业主的不法行为,比如:私搭乱建等,因为是邻居,往往不便出面制止,如果有业主委员会聘请的物业公司提供小区服务,这样的问题管理起来是不是就方便多了?
       业主是单个个体、势单力薄,在维权过程中面对不法行为、面对物业公司,业主往往也是弱势群体,难以有效维护自己的权利,违法者、物业公司等常常不理会业主的正当权益,或者拖延不解决业主的需求,尤其是老旧小区,小区的前期物业公司,此类问题更多。很多开发商自己成立的物业公司或者是开发商自己聘请的物业公司,这些物业人员往往飞扬跋扈,不尊重业主,恣意妄为,因此广大业主们就非常有必要团结起来,成立业主委员会维护业主的权利和利益。
       3、主持人:通过您的介绍,我们了解到,业主成立业主委员会,是为了维护我们业主自己的权利和利益,行使当家做主的权利;是为了凝聚广大业主的力量,制约、管理物业公司,解聘不满意的物业公司,选聘新的、满意的、符合大家要求的物业公司;也是为了形成议事和执行机构,处理业主集体事务,建立自己小区的规范和规则。崔律师,作为小区的业主,可以享有哪些权利和义务?
       崔明晓:《物业管理条例》第6条《河南省物业管理条例》第16条明确规定了业主的权利:1.按照物业服务合同的约定,接受物业服务企业提供的服务;2.提议召开并参加业主大会会议,提出制定和修改业主公约或者管理规约、业主大会议事规则的建议;3.选举业主委员会成员,并享有选举权和被选举权;4.监督业主委员会工作,监督物业服务企业履行物业服务合同;5.对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用、收益情况享有知情权、参与决定权和监督权;6.向业主委员会和物业服务企业提出建议;7.要求其他业主、物业使用人停止损害共同利益的行为;8.参与共同决定物业共用部位、共用设施设备专项维修资金(以下简称专项维修资金)的管理和使用等等。  
       《物业管理条例》第7条、《河南省物业管理条例》第17条明确规定了作为业主应当承担的法律义务:1、遵守业主公约或者管理规约、业主大会议事规则;2、遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生维护等方面的规章制度;3、执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;4、按照有关规定交纳专项维修资金;5、遵守国家和省有关房屋装饰装修的规定;6、按时交纳物业服务费用等等。
       4、主持人:刚才我们向大家介绍了,成立业主委员会的目的在于物业管理区域里的全体业主通过制定和遵从共同的契约和规章,能够依据国家和地方法律法规对属于业主们自己的房产物业进行业主的自主治理和自我经营,从而提升小区的人居环境和业主的生活品质进而达到小区物业的保值升值的目的。那么,成立业主委员会需要具备什么样的条件呢?
       崔明晓:根据《河南省物业管理条例》的规定,该小区入住率要超过30%,或者房屋出售并交付使用的建筑面积率超过50%,或者前期物业服务企业合同解除或合同到期前90天时。
       5、主持人:入住率超过30%就可以成立业主委员会,可能很多小区都是符合这个要求的,但是,成立业主委员会的程序很多业主都不是特别的清楚?请您详细的给大家介绍一下。
       崔明晓:一般分8个步骤。首先提出成立申请:要有10名以上的业主向小区所在的街道办事处 (或乡镇人民政府)提出书面申请,成立业主大会筹备组。街道办事处(或乡镇人民政府)接到书面申请后三十日内,组织成立业主大会筹备组。业主大会筹备组由街道办(乡镇人民政府)、业主、社区居委会、建设单位的代表组成。筹备组成员名单在小区内书面公告7日。
       筹备组需要做好下列各项筹备工作:首先要确定召开业主大会的会议形式(业主大会或业主代表大会);确认业主身份、人数以及所拥有的专有面积;由业主代表参加业主大会会议的,确定业主代表产生的方式、人数和时间;其次确定召开业主大会的时间、地点、形式和内容;拟定业主委员会候选人的产生方式、业主委员会组成人数、选举办法;三是参照示范文本,拟定《业主大会议事规则》(草案)和《业主公约》(草案)
       产生业主代表 :业主代表(楼长)由各楼栋业主选举产生,按票数高低依次当选,并公告7日。各楼栋选举业主代表时可以采取现场大会直选或者记名签到式选举(时限一般不超过10日)。
       产生业主委会候选人:业主根据公告进行业委会侯选人报名登记(报名时限3日),街道办(乡镇人民政府)和筹备组负责对业委会侯选人的报名登记进行资格审查工作,候选人资格确认后公告7日;
       业主大会召开:筹备组自成立之日起六十日内,在街道办事处(乡镇人民政府)指导下,应当召开首次业主大会会议。首次业主大会会议按下列程序召开:(1) 通过《业主大会议事规则》、《业主规约》;(2)业委会候选人竞选演讲;(3)业主代表投票选举产生业主委员会委员;
       备案:业主委员会自选举产生之日起三十日内,持下列文件向街道办事处(乡镇人民政府)备案:(1)业主大会会议记录和会议决定,业委会首次会议记录;(2)业主大会议事规则、业主公约;(3)业主委员会选举办法;(4)业主委员会成员的名单、基本情况和内部职责分工。
       出备案证、刻制印章:街道办事处(乡镇人民政府) 对依法选举产生的业主委会出具业主大会、业主委员会备案证明和印章刻制证明。业主委员会应当依法刻制和使用印章。
       委员名单等公告:经选举产生的业主委员会委员名单,业主大会审议通过的《业主大会议事规则》和《业主公约》在向街道办事处(乡镇人民政府)备案后,业主委员会应在物业管理区域内予以书面公告或按户发放。
       6、主持人:过程确实有些繁琐,我想业主委员会的成员一定要有爱心、热心社区事务的人来担任,那么,业主委员会成立之后,怎样为广大业主选择可信性强、专业性强的物业公司呢?
       崔明晓:首先一个重要的问题就是需要了解物业公司。
       物业公司是独立的企业法人,属于服务性企业,在某种程度上承担着小区的管理职能,物业公司在向业主提供服务的同时,也承担了部分管理的职能,《物业管理条例》将“物业管理企业”修改为“物业服务企业”,也说明物业公司的职能由管理转变为“业主”服务。
       物业公司作为专业从事物业管理服务的单位,现在也是越来越专业化,很多方面都是需要专业的人员。比如电梯的维保、绿化管理、保洁管理、安全管理,这些都是需要专业的管理人员,很多东西都是有很高技术含量的。
房屋的价值、增值潜力除了房屋位置、户型、质量这些因素,物业管理,物业服务好坏与否,也是衡量房子价值的很重要因素。物业公司的服务管理水平,已成为衡量小区品质的重要指标之一。每个小区的业主都希望有一个舒适、安全的生活环境。业主通过选举成立业主委员会,选聘一个好的物业公司会大大提高小区业主的幸福指数。
       7、主持人:崔律师,我们生活中经常会听到业主和物业公司纠纷的事情,比如:物业管理费、物业合同纠纷;业主财产损失赔偿纠纷;公用设施侵权赔偿纠纷;高空抛物侵权纠纷;小区公用部位的出租纠纷;小区内停车位收费纠纷等等。在您的法律实务中有没有遇到过有关业主、物业方面的法律咨询?
       崔明晓:有的,我给大家举个例子,有很多小区总有那么一些户主拒绝缴纳物业费,其中一个重要的原因就是房屋质量的问题。
       比如因房屋漏水、窗户漏水等不愿交物业费。
       对于房屋漏水窗户漏水的维修义务的承担主体,应具体情况具体分析。如果房屋在国家规定建设工程的保修期和保修范围内,由建设单位(开发商)承担维修义务;保修期是有规定的,屋内的供热、供水、电器、排水保修期是2年,屋面的防水、卫生间和外墙的防水是5年保修期,对于基础设施和主体结构的工程保修期是终身。在房屋质保期届满后,房屋专有部分由业主或侵权人承担维修义务,房屋楼顶等小区共有部分、公共设施设备可以由物业服务企业承担维修义务,物业服务企业履行义务时,可使用小区的住宅专项维修基金。针对业主专有部分房屋质量出现问题,作为物业公司应负有协调和紧急处理的责任,但纠纷本身是业主与开发商之间的商品房买卖合同纠纷或与相邻关系人的侵权纠纷,分属另一法律关系,业主可以依法向开发商或侵权人主张损失,不能以专用部分房屋质量问题拒交物业服务费。
       8、主持人:随着有车族的速增,小区的停车位问题也成了焦点,很多小区的停车位满足不了广大业主停车的需求,也因此引发了很多矛盾。据了解,根据《物权法》第七十四条第一款规定:“建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。崔律师,停车位的所有权归属到底是如何划分的?
       崔明晓:停车位也分几种情况:
    (1)地上停车位的所有权归属问题分两种情况。
       一是归全体业主,主要是指在地面上划出车位而停车的车位,如果停车位所在的土地已经包含在小区的宗地之中,在计算小区容积率时已经计入小区总土地面积之中,则开发商将房屋所有权转移给业主,小区业主共同拥有包括停车位在内的小区的全部土地使用权,故停车位的产权属于全体业主,由业主共同免费使用,开发商和物业无权收费。
       二是在小区建筑区规划建设车位的地方建设的车位(库),产权归开发商所有。在规划之初该地块就被规划设计为车位(库),如果没有计入业主的购房面积之中,车位(库)符合具有构造上和利用上的独立性且能够登记成为特定业主所有权的条件,这种车位(库)属于开发商所有,业主可以在入住后,通过购买手段获得,并拥有个人产权。
       9、 主持人:地下停车位的所有权归属又是如何规定的?
       崔明晓:一是产权属于业主 :开发商在出售商品房的时候,如果已经通过合同约定,将地下车位(库)无偿给业主使用;或者开发商在计算公摊面积时已把地下车库的建筑面积计算在内;或者开发商把建造地下车库的成本已经核算在住宅开发成本之内,其地下停车位产权属于全体业主。停车位就像其他公共配套一样,供全体业主使用。  
       或者根据法律或当地政府规定应无偿交付给业主使用的,即小区在规划时已经明确了车库作为公共配套设施的功能,将建车库作为开发商的法定义务,地下停车位(库)产权归业主共有。业主委员会可以委托物业公司管理,将停车位出租给业主使用,所收费用扣除管理成本后归入小区维修基金,用于小区公共设施的维护,不能用作其它地方。
       二是产权属于开发商的地下车位。《物权法》第一百三十六条规定:“建设用地使用权可以在土地的地表、地下或者地上分别设立”。开发商投资建造的地下车库,未将其成本摊入到商品房及其他车库的成本中,也未计入公摊面积,那么这部分车位的产权就应该归开发商所有,开发商可以出售、出租或附赠。
      10、主持人:据调查,我市很多高层建筑小区的地下车位是对业主出售的,我们也知道,地下车库属于人防工程,那么,业主所购买的地下人防工程车位的所有权归属是怎么界定的?
       崔明晓:人防工程车位属于人防工程,是为了保障战乱时期人员的掩蔽、人民防空指挥、医疗救护而单独修建的位于地下的防护建筑,是国家强制要求配套的建筑,有着特殊属性。根据《中华人民共和国人民防空法》第五条规定:“国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人,通过多种途径,投资进行人民防空工程建设;车位是占用人防工程开发的停车位,属于国防资产,理论上产权属于国家所有,战时会被无条件征用。平时由投资者使用管理,收益归投资者所有。
       11、主持人:据调查,很多小区的业主并没有直接和物业公司签订物业服务合同,那么,在这种情况下,业主是不是可以以自己未签订物业服务合同为由拒绝交纳物业服务费呢?
       崔明晓:无论该小区是前期物业公司提供服务,还是成立业主委员会后新选聘的物业公司,如果已经签订了物业服务管理合同,对该小区内的全体业主均有效。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同,……对业主具有约束力”,前期物业服务公司与开发商签订的前期物业服务合同,对小区业主均具有约束力,物业服务企业和小区业主均应按照合同约定履行各自义务。《物业管理条例》第七条,《河南省物业管理条例》第十七条 业主有义务执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会做出的决定,业主委员会和物业公司签订的物业服务合同对全体业主均有效力。
       12、主持人:随着国家经济的飞速发展,高层建筑如雨后春笋般出现在各个城市中,而电梯是高层建筑物主要的垂直物流载体。数以万计的电梯在人们的生活中扮演了重要的角色,而日益频发的各种电梯事故严重威胁了人民群众生命财产安全,因此,明确电梯事故中的责任分担问题,有利于预防电梯事故的发生和促进管理者积极履行管理职责,从而防止电梯事故的发生。
       崔明晓:电梯事故是电梯公司还是物业公司负责,取决于电梯质量问题,还是其他原因!如果在电梯公司保修期内电梯出现了质量问题,理所当然由电梯公司负责。如果电梯超过了保修期,而物业公司又没通知业主更换,由物业公司承担责任。物业公司的责任是保障电梯能够正常运行,进行日常维护,给业主提供一个舒适的环境。至于质量安全问题在使用期内 由电梯公司承担。
       13、主持人:据了解,物业费是物业产权人、使用人委托物业管理单位对居住小区内的房屋建筑及其设备、公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境等项目进行日常维护、修缮、整治及提供其他与居民生活相关的服务所收取的费用。物业服务合同法律关系中,交纳物业费是业主的主要义务,但相关法律文件同时规定,基于“正当理由”业主可拒交物业费,哪些情况下业主可以拒交物业费?
       崔明晓:一般有5种情况。
       1、因房屋质量问题还未交房的情况下,物业费由开发商缴纳;
       2、物业公司未履行物业服务合同责任的情况下,全体业主可以拒交,但需要有证据证明;
       3、物业公司提供的服务质量达不到物业服务合同约定的标准,业主有权拒绝缴纳物业费;
       4、物业公司没有物价管理部门各项审批文件,业主可以拒绝缴纳物业费;
       5、物业公司擅自提高物业服务收费标准,业主对擅自提高的部分费用有权拒绝缴纳。
       主持人:通过今天的节目,也让我们了解到, 物业公司要树立为业主提供服务的意识。在接手一个小区的物业服务时,要有一切权力来自于业主共同决定的意识,从合同的签订上,要做到将一切权力,即服务内容及辅助管理权利,都明确表述在物业服务合同中。开发商的遗留问题,需要开发商有良好的职业道德,来主动解决遗留问题;有些共性问题,需要政府有关部门通过立法来规范。当然广大业主也需要理性、坚定的维护自己权益。
 
(记者:张杰)
 
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